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QUESTÕES DIVERSAS SOBRE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS

 Segue breve guia acerca de questões polêmicas envolvendo financiamento de imóveis:

1º) Aplicação do Código do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóveis e contratos de financiamento imobiliário.

Não existem mais dúvidas sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóveis e aos contratos de financiamento de imóveis, desde que o comprador seja o destinatário final do produto.

Nesse sentido:

“Incorporação Imobiliária – Contrato – Cláusula Abusiva. O contrato de incorporação, no que tem de específico, é regido pela lei que lhe é própria (Lei nº 4.561/1964), mas sobre ele também incide o Código de Defesa do Consumidor, que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva” (STJ, REsp 80.036).

 

2º) O atraso na entrega da obra gera direito de indenização?

Sim. O atraso na entrega do imóvel gera multa à construtora, nos termos do contrato assinado entre as partes, bem como dever de pagamento dos danos materiais decorrentes deste ato, tal como o pagamento das custas de moradia do consumidor em outro local nesse período ou, então, o valor correspondente ao aluguel deste imóvel. Atualmente, os Tribunais têm restringido a condenação a danos morais em casos como este, por em tender se tratar de “mero aborrecimento do cotidiano”.

Nesse sentido: TJSP, Ap. nº 0220175-42.2011.8.26.0100, J. 03.07.2013.

 

3º) Quem deve arcar com a taxa de corretagem?

A princípio, a Construtora é quem deve arcar com a taxa de corretagem, salvo na hipótese de o consumidor contratá-lo especificamente para pesquisar e intermediar a compra do imóvel.

Nesse sentido, cabe a propositura de ação judicial para pleitear o ressarcimento destes valores pagos pelo consumidor, de forma indevida: “Rescisão contratual cumulada com indenizatória (…). Praxe que atribui ao vendedor a responsabilidade pelo pagamento da intermediação. Inexistência de especificação diversa. Contrato de adesão, submetido aos ditames do CDC. Imposição da intermediadora. Devolução da corretagem. Sucumbência recíproca. Recurso provido em parte” (TJSP, Apelação Cível nº 9282587-64.2008.8.26.0000, Des. Rel. Erickson Gavazza Marques, j. em 03.10.2012 pela 5ª Câm. de Direito Privado em v. u.).

 

3º) É ilegal a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel?

Segundo entendimento recente do STJ, “Não é abusiva a cláusula do contrato de compra e venda de imóvel que considera acréscimo no valor das prestações, desde a data da celebração, como condição para o pagamento parcelado” (REsp nº 379.941).

No mesmo sentido:

“RECURSO ESPECIAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – JUROS COMPENSATÓRIOS – COBRANÇA ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO – PROVIMENTO. 1.- A Segunda Seção, no julgamento do EREsp n.º 670.117/PB, concluiu que “não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos”  (EREsp 670117/PB, Rel. Min. SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 26/11/2012).” 2.- Recurso especial provido, para reconhecer a validade da cobrança de juros compensatórios, mesmo antes da entrega das chaves, ou seja, durante a fase de construção” (STJ, REsp nº 1358734/RJ, DJe 18/06/2013).

 

4º) Quem deve arcar com as despesas de condomínio, IPTU e outros antes da entrega das chaves do imóvel?

Antes da entrega das chaves, a Construtora é que deve arcar com estas despesas.

Nesse sentido:

Indenização por danos morais e materiais. Compromisso de compra e venda. Atraso na liberação do financiamento. Inexistência de culpa da compromitente-vendedora. Ausência de responsabilidade. Atraso singelo e previsível. Afastados os danos moral e material. Sentença improcedente. Despesas condominiais e de IPTU anteriores à entrega das chaves indevidas. Precedentes. Apelo parcialmente provido” (TJSP, AP. nº 0006377-08.2010.8.26.0011, J. 22.06.2013).

“CONTRATO IMOBILIÁRIO. Atraso na entrega da obra imputável à construtora, consoante já decidido em outra ação conexa. Procedência parcial da ação, para carrear à ré verbas não incluídas na outra ação, despesas condominiais, impostos e taxas recaintes sobre o bem, anteriormente à efetiva entrega da unidade habitacional adquirida pela autora, que não se confunde com a data do habite-se; excluída a cobrança de juros moratórios por ter havido mora creditoris e não debitoris. Procedência nestes termos bem decretada, apelos de ambas as partes improvidos” (TJSP, Ap. 0220198-85.2011.8.26.0100, J. 27.06.2013).

 

5º) E quanto aos vícios/defeitos identificados no imóvel, após o recebimento?

Enquanto o defeito é aquele que comprometa a segurança do bem, o vício é um defeito menos grave que afeta a sua utilidade e reduz o seu valor.

Referidos problemas devem ser ressarcidos pelo Construtor, sendo que o prazo para de reclamação não deve se limitar a 05 anos: “Parece-me, assim, que a responsabilidade do incorporador/construtor perante o consumidor não mais se limita aos vícios que a obra apresentar nos cinco primeiros anos de existência, estendendo-se agora, à luz do Código do Consumidor, por todo o período de razoável durabilidade do prédio” (Sergio Cavalieri Filho, Programa de Direito do Consumidor. Ed. Atlas, pg. 231).

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